چهار نوع متداول قرارداد در پروژه های ساختمانی بین صاحب ملک و سازنده

قراردادهای ساختمانی، برای طرفین صاحب ملک و سازنده، شامل  توافقات لازم الاجرا یی ست که نحوه ی پرداخت غرامت را مشخص میکند. انواع متعددی از این قرارداد وجود دارند، اما بعضی از آنها مشخصاً برای حرفه ای های این صنعت ارجح هستند.

این قرارداد بر اساس چگونگی تأمین بودجه، مدت زمان، کیفیت، و ویژگی های دیگری از این دست، طبقه بندی میشود.

قرارداد مقطوع

این نوع قرارداد دربرگیرنده ی یک مبلغ مشخص و ثابت برای کل پروژه میباشد. قرارداد مقطوع میتواند شامل مشوق هایی برای پایان زودهنگام و به موقع پروژه باشد.

همچنین می تواند جریمه هایی به نام خسارت نقدینگی به دلیل دیرکرد در اتمام پروژه را دربربگیرد. قراردادهای مقطوع زمانی ارجح هستند که یک دامنه ی مشخص و یک برنامه ریزی تعیین شده توسط طرفین بررسی شده و مورد توافق قرار گرفته باشد. این قرارداد باید زمانی استفاده شود که لازم باشد ریسک های احتمالی بر عهده ی سازنده قرار بگیرد و مالک از تقبل تغییرات و کارهای از پیش تعیین نشده اجتناب میکند. با این حال ، یک پیمانکار باید درصدی از هزینه های مربوط به ریسک های احتمالی را در نظر بگیرد. این هزینه ها در قیمت ثابت پنهان می شوند. در یک قرارداد مقطوع ، بازپرداخت اعتبار برای کارهای ناتمام سخت تر است، بنابراین این نکته را هنگام تحلیل گزینه های خود در نظر داشته باشید.

قرارداد درصدی

این نوع قرارداد شامل پرداخت تمام هزینه هایی ست که مستقیماً از فعالیت ساخت و ساز منتج شده اند. قراردادهای درصدی باید حاوی اطلاعات مشخصی در مورد یک مبلغ از پیش تعیین شده باشند (درصدی از هزینه نیروی مادی و انسانی) که مخارج کلی و سود پیمانکار را پوشش میدهد. هزینه ها باید با جزئیات بیان و تحت عناوین مستقیم و غیرمستقیم طبقه بندی شوند. انواع مختلفی از قرارداد درصدی وجود دارد و متداول ترین آنها عبارتند از:

• هزینه بعلاوه درصد ثابت
• هزینه بعلاوه حق الزحمه ثابت
• پرداخت درصدی با حداکثر قیمت تضمین شده
• پرداخت درصدی با حداکثر قیمت تضمین شده و پاداش

قراردادهای درصدی زمانی استفاده میشوند که دامنه ی پروژه  به وضوح تعیین نشده باشد و این مسئولیت مالک است که محدودیت هایی را برای میزان صورتحساب پیمانکار تعیین کند.

زمانی که برخی از گزینه های فوق الذکر به کار میروند ، این مشوق ها برای حفاظت از منافع مالک و جلوگیری از پرداخت هزینه های ناشی از تغییرات غیر ضروری مفید واقع میشوند. در نظر داشته باشید که قراردادهای درصدی از لحاظ پیگیری سخت تر هستند و به نظارت بیشتری نیاز دارند.

قرارداد دستمزدی

قراردادهای دستمزی معمولاً زمانی به کار میروند که دامنه ی پروژه مشخص یا تعیین شده نباشد. مالک و پیمانکار باید بر روی یک دستمزد ساعتی یا روزانه که شامل مخارج مازاد در طول پروژه نیز میشود، توافق کنند.

هزینه ها باید تحت عناوین مستقیم، غیرمستقیم، اضافه بها و سرانه طبقه بندی شده و در قرارداد قید شوند. گاهی اوقات ممکن است مالک بخواهد سقف بودجه یا بازه ی زمانی خاصی را برای پیمانکار تعیین کند تا ریسک های احتمالی را برای خود به حداقل برساند. این قراردادها برای پروژه های کوچک یا قابل پیشبینی مناسب هستند.

قرارداد فهرست بهایی

فهرست بها فهرستی از قیمت‌های مختلف از حجم واحد مصالح یا خدمات قابل ارائه پیمانکاران عمرانی می‌باشد. برای محاسبه هزینه کلی یک پروژه، بر اساس یک فهرست بهای پایه، کافیست حجم‌های مربوط به آن پروژه را، در میزان قیمت مشخص شده آنها در فهرست بها ضرب گردد و مجموع آنها قیمت پروژه، بر اساس فهرست بهای آن سال، خواهد بود.

قرارداد فهرست بهایی یکی از انواع قراردادهایی ست که توسط سازندگان و ارگان های دولتی مورد استفاده قرار میگیرد. این قراردادها همچنین می توانند در طول مناقصه، زمانی که مالک مقادیری مشخص و قیمت گذاری برای یک مقدار از پیش تعیین شده از مواردی واحد را تقاضا می کند، تعیین شوند.

با ارائه قیمت واحد ، مالک می تواند به راحتی بررسی کند که پرداخت هزینه ها و خدماتی که بر عهده اش قرار میگرند غیر تورمی هستند. تنظیمات این قرارداد به راحتی میتواند همگام با افت و خیز دامنه ی پروژه، بالا و پایین برود؛ که این امر، رسیدن به توافق در حین تغییرات را برای مالک و سازنده راحت تر میکند.